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19. jul., 2018

Viiajando por el mundo

5. jul., 2018


 

Antes de nada, conviene aclarar algunos conceptos que servirán para entender mejor las diferencias en los contratos.

Pero antes de continuar conviene  decir que, si bien  es costumbre  entre particulares, realizar contratos de compraventa, alquileres o traspasos, no deberían realizarlos a la ligera sin conocer y  cumplir con ciertos puntos de carácter legal.

Es por eso que nuestra recomendación siempre será la de solicitar el asesoramiento de un abogado de lo mercantil que velara por el cumplimiento de la Ley.

Dicho esto, aclaremos esos conceptos:

Arrendador: La persona, física o jurídica, que se obliga a transferir el uso y el goce temporal de un inmueble y por medio de un contrato arrendar  es decir conceder el aprovechamiento temporal del inmueble a partir de un pago, conocido por alquiler o renta.

Renta: Es el pago que percibe el arrendador por el uso del inmueble por parte del arrendatario.

Arrendatario: La persona que adquiere la obligación de pagar un cierto precio (renta o alquiler) por dicho uso y goce del inmueble al arrendador.

Aclaración fiscal para las rentas:

Arrendador IRPF

Los rendimientos procedentes del arrendamiento de una vivienda constituyen para el arrendador un rendimiento de capital inmobiliario.

La cuantificación del rendimiento se realiza  restando de los ingresos los gastos deducibles y aplicando sobre esta cantidad, en los casos que proceda,  determinadas reducciones.

Arrendador IVA

El arrendamiento de viviendas utilizadas exclusivamente como tales, con los muebles, garajes y anexos (arrendados conjuntamente cuando así se establezca en el contrato de arrendamiento), es una operación exenta de IVA, por lo que el arrendador no repercutirá ni ingresará el impuesto por este concepto, ni el arrendatario está obligado a soportarlo.

 

Obligaciones de las partes  con respecto al estado del inmueble:

Dada la falta de información que las personas ajenas al ámbito legal suelen poseer con respecto a las características de un contrato de arrendamiento de un inmueble y los derechos de cada parte, esto puede llevar a innecesarios perjuicios, generalmente para el arrendatario, ya que puede obligarlo a hacerse cargo de un gasto que no le corresponda según los términos legales.

El primero de los puntos a tener en cuenta es la conservación del inmueble; es importante señalar que cualquier obra necesaria para el mantenimiento de su estructura, para que continúe en un estado habitable, deben correr a cargo del arrendador, y esto no le da derecho a incrementar el precio de la renta. Por otro lado, la ley obliga al arrendatario a permitir que dichos arreglos se efectúen  antes de la finalización del contrato si así lo dicta la necesidad, así como a solicitarlos en cuanto detecte las averías o los desperfectos pertinentes.

En los casos en los cuales una reparación exija que el arrendatario se retire de la vivienda durante veinte días o más, la renta debe ser reducida de forma proporcional, para compensar los gastos extraordinarios.

Las pequeñas reparaciones que se vuelvan necesarias por el inevitable desgaste que acarrea su uso normal deben ser abonadas por el arrendatario.

Con respecto a las obras que puedan modificar el inmueble, tanto en su aspecto como en la disposición de su espacio, no pueden ser realizadas por el arrendatario sin previo consentimiento por parte del arrendador de forma fehaciente y escrita.

Nuestra recomendación para lo anteriormente expuesto:

Es una práctica habitual en estos tipos de contrato vender o alquilar un inmueble como cuerpo cierto.

¿Pero sabemos lo que significa?

Normalmente las personas creen que cuerpo cierto significa que compran o alquilan un inmueble por lo que han visto  y piensan que quizás se refiera al estado del inmueble, lo que llevaría a tener que aclarar la parte del contrato, en cuanto al estado o conservación del inmueble,  donde las partes tienen unos derechos y a su vez  se le exige a el cumplimiento de unas obligaciones.

Cuerpo cierto se refiere al precio de compra o alquiler, compro o pago por lo que veo, pero no produce renuncia de derechos ni le exime de sus obligaciones con respecto al estado y conservación del inmueble.

Perfecto. Hemos aclarado algunos conceptos. Veamos ahora  las diferencias entre contratos.

La crisis inmobiliaria de los últimos años, hizo renacer un contrato atípico, el famoso “contrato de alquiler con opción de compra”. Ciertamente se presenta a los clientes como algo novedoso, la mejor forma de poder adquirir una vivienda ante la falta de crédito hipotecario. Realmente no es un mal planteamiento para resolver problemas, pero no es nada novedoso, tan sólo poco practicado anteriormente cuando lo habitual era una venta por medio de la financiación bancaria. Esto no deja en buen lugar a quienes no fomentaban esta práctica.

La cuestión, por tanto, no está en el contrato sino, principalmente, en la forma de confeccionarlo.

La verdad es que hay infinidad de modelos de contratos en internet que en muchas ocasiones son usados a la ligera. Y podríamos decir que en caso de litigio causarían muchas molestias.

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Es muy fácil. Tan solo debe solicitárnosla. Se la enviaremos por e-mail. Gracias.

Referencias: Julián Pérez Porto, Ana Gardey.  Jorge Arpal Andreu. Reglamento Hipotecario. Artículo 7.1 del Código Civil. Doctrina jurisprudencial SSTS de 8-03-91; 13-11 y 22-12-92; 4-02-94 ;14-02-95; 18-06 y 29-10-93 y 14-2-97

19. jun., 2018
Comprar o Vender una Vivienda

Si quiere comprar una vivienda pero no tiene el tiempo suficiente que requiere tal labor, díganos cómo es la casa que busca y nosotros se la encontraremos.

Nuestro objetivo es dar un buen servicio, transparente y eficaz a aquellos propietarios que quieran VENDER su inmueble y a aquellos clientes que buscan COMPRAR su nueva vivienda.

17. jun., 2018

Un viejo vendedor decía: Pasará el tiempo y cambiaran las cosas, los métodos, los medios... hasta el punto de que llegará un día donde el cruce de ideas será tan alto que las personas no percibirán la sinceridad de un vendedor.
Y es que se habrá perdido la virtud más importante que la vida nos demanda, en la relación con los demás, el deseo simple y de corazón de querer ayudar, de querer participar en los sueños de quienes se cruzan en nuestro camino.

12. jun., 2018

Algunas notas de la Conferencia Inmobiliaria, parte de SIMApro

¿La vuelta a la concesión de hipotecas al 100%?

El profesor Bernardos planteó la idea de que, en un escenario expansivo, la vuelta a la concesión de hipotecas al 100% cumple “una función social”, que facilita el acceso a la primera vivienda, aunque dijo “desconfiar del criterio de los bancos para saber cuándo parar” y evitar un colapso financiero. En este sentido, Consuelo Villanueva de la Sierra confía en los sistemas de alerta y riesgos de los bancos para no volver a prácticas anteriores que, junto a la presión urbanística en las grandes ciudades, puede generar un “castillo de naipes” que hace “muy vulnerables a los ciudadanos”.

Toribio, de Fotocasa, pidió “confiar en el criterio del comprador” especialmente de los jóvenes, y Antonio Carroza, de Alquiler Seguro, pidió “no tratarles como tontos” ni “lanzarles a nuevamente a una escalada imprudente de precios por exceso de liquidez”.

Finalmente, los ponentes se refirieron al futuro Plan Estatal de Vivienda, que valoraron de forma muy distinta. Bernardos lo calificó de “desastre” que repite errores de gobiernos anteriores, “creando políticas sociales que favorecen” a los grandes capitales; mientras que Villanueva de la Sierra, Toribio y Carroza están “expectantes” ante su potencial para dinamizar el alquiler, la promoción y la rehabilitación.

“Para un sector que lo ha pasado tan mal y ha padecido tanto, el actual momento es motivo de alegría porque, para que un país vaya bien, es necesario que también el sector inmobiliario vaya bien”, concluyó Gonzalo Bernardos.